קיר חובות — מפתחי נדל"ן בהונג קונג מתמודדים עם משבר פיננסי גובר כאשר קיר החובות המתקרב מגיע ל-7.1 מיליארד דולר בשנה הבאה, עם התעוררות פדיונות איגרות חוב בקצב של כמעט 70 אחוזים. מגזר הנדל"ן החיוני בעיר, שכבר נאבק בירידות במכירות ובהערכות השווי, מתכונן להפרעות נוספות כאשר המפתח הראשון נכנס לפשיטת רגל בקופוני האג"ח מאז פרוץ משבר חובות הנדל"ן של סין ב-2021.
- Lai Sun Development (0488.HK) גם מתמודד עם לחץ, כאשר 4 מיליון מתבקשים לשנה הבאה. שתי החברות סירבו להגיב למצבן, מה שמשקף את האי-ודאות התלויה מעל המגזר.
בשבוע שעבר, Road King (1098.HK) הפכה לנפגעת בולטת, וסימנה רגע משמעותי לתעשייה. זאת לאחר פשיטות רגל מוקדמות של Emperor International (0163.HK), המדגימות את הלחצים ההולכים וגדלים על חברות הנדל"ן המקומיות. אנליסטים מזהירים כי הסיכויים הזעומים שכבר קיימים להתאוששות במגזר הנדל"ן המסחרי מצטמצמים עוד יותר, מה שמשאיר מפתחים רבים בלתי מסוגלים לעמוד בהתחייבויות ההחזר שלהם.
מגזרי הנדל"ן והענפים המשיקים הם קריטיים לכלכלת הונג קונג, ותורמים כשליש מהתמ"ג שלה. עם העלייה באי-תשלומים, ההשפעות חורגות מעבר למפתחים בודדים, ופוגעות במלווים כגון HSBC (HSBA.L), שיש לה חשיפה משמעותית למגזר המתקשה.
לפי נתונים של LSEG וחישובים של רויטרס, תשלומי האג"ח של מפתחי הנדל"ן המקומיים יעלו באופן דרמטי מ-4.2 מיליארד דולר השנה ל-7.1 מיליארד דולר ב-2026. אדוארד צ'אן, אנליסט ב-S&P Global Ratings, הזהיר כי הסבירות לפשיטות רגל של מפתחים קטנים נוספים ב-12-24 החודשים הקרובים גוברת ככל שהבנקים מהדקים את הלוואותיהם. "זה יגיע לנקודה שבה למעשה לא תהיה להם אפשרות לפרוע הלוואות כאלה," ציין צ'אן.
המפתחים, שמחזיקים בעיקר בנכסי משרדים וקמעונאות, נמצאים תחת לחץ כבד בשל ירידות בהערכות השווי של הנכסים, שנסוגו ביותר מ-50 אחוז מאז הפסגות שלהם ב-2019. ללא סימני התאוששות, הלחץ למכור נכסים רק מוביל לירידות ערך נוספות, ויוצר מעגל קסמים שפוגע גם במפתחים יציבים כלכלית.
בין השחקנים הגדולים שמתמודדים עם אתגרי החזר משמעותיים נמצאת New World Development (0017.HK), אחת מארבעת מפתחי הנדל"ן המובילים בהונג קונג. יש לה חוב של 168 מיליון דולר לשנה הבאה ועוד 630 מיליון דולר ב-2027. למרות שנמנעה פשיטת רגל באמצעות הסדר מיחזור חוב של 11.2 מיליארד דולר ביוני, החברה נשארת סיכון בולט בנוף הכלכלי.
Lai Sun Development (0488.HK) גם מתמודד עם לחץ, עם 524 מיליון דולר לתשלום בשנה הבאה. שתי החברות סירבו להגיב למצבן, מה שמדגים את האי-ודאות התלויה מעל המגזר.
המתח הפיננסי ברור גם במגזר הבנקאי. בנק Hang Seng (0011.HK) דיווח על חיוב של 2.5 מיליארד דולר הונג קונגיים הקשור לנכסי נדל"ן מסחריים במחצית הראשונה של השנה, גידול של 224 אחוז בהשוואה לשנה הקודמת. HSBC אישר כפל בהלוואות המסווגות כסיכון גבוה, בסך הכול 18.1 מיליארד דולר נכון ליוני, אך הדגיש כי סיווג זה אינו מצביע אוטומטית על פשיטות רגל.
למרות החששות הגוברים, אדי יואה, ראש הבנק המרכזי הדה-פאקטו של הונג קונג, הרגיע כי מערכת הבנקאות נשארת עם הון כבד, והימצאות של סעדים וכוח כלכלי מספיק לעמוד בתנודות השוק. עם זאת, כמה בנקים נוקטים בגישה זהירה, נמנעים מסיווג הלוואות שהופרעו ומאחרים בדרישות להחזר מיידי מפתחים במצב קשה.
תצפיות השוק מציינות כי האסטרטגיה הזו נועדה למנוע החרפת המשבר ולהחמיר את איכות הנכסים במגזר כולו. יו"ר JLL בהונג קונג, ג'וזף צאנג, הסביר כי הבנקים מנסים לקנות זמן להתאוששות אפשרית בשוק, אך צמצום ההלוואות למפתחים עלול גם לעכב פעילות כלכלית רחבה יותר.
