קרקע לא מנוצלת היא גורם משמעותי במשבר הדיור המתמשך בקפריסין, על פי מנכ"ל Ask Wire, פאבלוס לויזו. הוא טוען שהבעיה נובעת לא מחוסר קרקע, אלא משימוש לא יעיל בקרקע הקיימת.
לויזו הדגיש כי באזור האקרופוליס בניקוסיה מנוצלים רק 53 אחוזים מיחס הבנייה המותר. יחס זה, הסביר, מייצג את היחס בין שטח הבנייה המותר לשטח המגרש, כלומר שטח משמעותי שמור ולא מפותח.
במספרים, קיימים מעל למיליון מטרים רבועים של שטח בנייה פנוי לניצול בניקוסיה בלבד, שיכול להכיל כ-10,000 דירות נוספות. מצב דומה מתקיים באזור פאפאס בלימסול, שם לויזו מעריך כי ניצול מלא של הקיבולת התכנונית יביא ליותר מ-18,000 יחידות דיור נוספות בשני המרכזים העירוניים.
לויזו טוען שהאפליה הזו היא מרכזית לבעיית הדיור. "המגבלה המחייבת היא בהיצע, לא בביקוש," אמר, וציין כי קפריסין ממשיכה למשוך קונים מקומיים והשקעות זרות.
למרות הצורך הברור בדיור נוסף, הקרקעות לרוב נותרות ריקות ולא מפותחות. לויזו ציין שמחיר הקרקע למגורים עירוניים עלה בצורה חדה, מ-203 אירו למטר בנייה בשנת 2021 ל-257 אירו בשנת 2026 – עלייה של כ-27%. העלייה חדה אף יותר בלימסול, שם המחירים זינקו ב-45%, מ-245 ל-356 אירו.
זינוק זה במחירים אינו נובע רק מעלויות הבנייה או העבודה; חלק הולך וגדל מהלחץ מגיע מהמרכיב הקרקעי, במיוחד באזורים שבהם הקיבולת המותרת אינה מנוצלת. לויזו הדגיש שהקשר בין השימוש בקרקע והעלאות המחירים ברור, כאשר אזורים עם פערים גבוהים בין הקיבולת המותרת לבנייה בפועל חווים את העליות התלולות ביותר במחירים.
החזקה בקרקע היא לעיתים בחירה רציונלית עבור בעלי הקרקעות, שמרוויחים מעליית המחירים ללא הסיכונים הכרוכים בפיתוח. עם זאת, התנהגות זו מעוותת את השוק, גורמת לפחות יחידות דיור זמינות ועליית מחירים מהירה בהשוואה להכנסות, מה שמקשה על בעלי משפחות צעירות וקונים מקומיים לרכוש דירה.
לויזו סבור שהפעלת ההיצע היא תגובה חיונית למשבר הנוכחי. הוא הציע להטיל מיסים על קרקעות עירוניות הריקות או שאינן מנוצלות כראוי, כדי לעודד פיתוח. הוא הביא דוגמאות מארצות אחרות, כמו מס על מגרשים ריקים באירלנד ותוספות מס עירוני בבריטניה על בתים ריקים לטווח ארוך, להמחשת כיצד מיסוי יכול להמריץ בעלי קרקעות לפתח את נכסיהם.
עם זאת, האתגר בקפריסין אינו רק כלכלי; הוא גם פוליטי. המתנגדים לצעדים אלו הם בדרך כלל בעלי קרקעות עם אינטרס לשמור על הסטטוס קוו. קבוצה זו נוטה להיות מעורבת יותר פוליטית ובעלת השפעה, מה שיוצר חוסר אמון בקרב הציבור כלפי מיסים חדשים והוצאות ממשלתיות.
לויזו הבהיר סיבה כלכלית ברורה: הפעלת הקרקעות הריקות יכולה להוריד את הלחץ על מחירי הדיור. עם זאת, אינטרסים מנוגדים מונעים התקדמות, שכן המרוויחים מהמצב הנוכחי נוטים לשמור עליו. כתוצאה מכך, מדיניות לעיתים חוזרת לתמיכה בצד הביקוש, מה שעשוי להעלות מחירים עוד יותר.
לויזו סבור שדרוש שינוי בגישה. במקום מיסוי כללי על הנכס, יש להתמקד במיסוי על אי-פעילות באזורים עירוניים מבוקשים, שבהם הקרקע הלא מנוצלת מהווה עלות ציבורית. הוא הדגיש שהמדיניות לא צריכה לגעת בבעלי נכסים קטנים, אלא לטפל בחוסר ניצול מתמשך במיקומים אסטרטגיים.
כשקפריסין ניצבת בצומת דרכים, האתגר עבור הפוליטיקאים הוא להחליט אם לתת עדיפות לצרכי החברה או לקבוצה מעוטה של בעלי זכויות מועדפות. הנתונים תומכים בצורך בשינוי; עם זאת, השאלה הנותרת היא האם המדיניות תשתנה בהתאם.
