מפתחי נדל"ן בדובאי מאמצים ביתר שאת בנייה פנימית, במטרה לחזק בום הנדל"ן ולהגדיל תזרים מזומנים. שינוי אסטרטגי זה מגיע כאשר מפתחי נדל"ן גדולים באמירויות בוחרים להקים חברות קבלניות משלהם ומתרחקים מהסתמכות על קבלני משנה חיצוניים. באמצעות שליטה בתהליך הבנייה, מפתחים שואפים לקבל פיקוח טוב יותר על לוחות הזמנים, עלויות ותקני איכות, ובסופו של דבר להבטיח נתח רווחים גדול יותר.
מגמה גוברת בקרב מפתחי נדל"ן מובילים
בהתפתחות בולטת, חברת עמאר נכסים, הידועה ביצירת בורג' חליפה האיקוני, השיקה את רוקן מיראז' באמצעות חברת הבת שלה, מיראז'. יוזמה זו מדגישה מגמה גוברת בין מפתחים כמו סמנה דבלופרס, אלינגטון ועזיזי, שכל אחת מהן הקימה יחידות קבלניות פנימיות בשנתיים האחרונות.
ארדה, מפתחת ששותף בייסודה הוא הנסיך הסעודי חאלד בין אלוואליד בין טלאל אל סעוד, הודיעה גם היא על תוכניות לשלב חלק מקבלן אוסטרלי בפעילותה באיחוד האמירויות עד 2027. מגמה זו משקפת את שוק הנדל"ן המתרחב בדובאי, שבו מחירי הנכסים זינקו ב-70 אחוזים בארבע השנים האחרונות, עם ציפיות להמשך צמיחה.
דינמיקת שוק ואסטרטגיות מפתחים
ענף הנדל"ן בדובאי עובר מהפכה מרשימה, עם עלייה של 83 אחוזים בהשקות נכסים בשנת 2024, למרות ירידה של 23 אחוזים בהשלמות בנייה. פרץ פעילות זה משך זרם חדש של עובדים, בעיקר פועלים מהגרים מדרום אסיה, אך גם העלה חששות משיעורי תחלופה גבוהים בקרב צוות זר.
למפתחים יש קשיים במשיכת הצעות מקבלנים חיצוניים, בעיקר בשל התחרות המוגברת. סמנה דבלופרס תכננה בתחילה להקצות 20 אחוזים מהפרויקטים ליחידה הפנימית שלהם שהושקה בספטמבר. עם זאת, מנכ"ל עמרן פארוק חשף שכעת היחידה מטפלת ב-80-90 אחוזים מהפרויקטים החדשים פנימית. “בעבר היינו מקבלים 25-30 קבלנים המתמודדים על פרויקט. היום מקבלים בקושי שניים או שלושה,” ציין פארוק, המדגיש את שינוי הנוף.
גישות מגוונות לניהול בנייה
בינתיים, עמאר מאמצת גישה היברידית לפרויקטי הבנייה שלה. בעוד שמספר פרויקטים יתבצעו על ידי רוקן מיראז', החברה עדיין תסמוך על קבלנים חיצוניים לפרויקטים מסוימים. המייסד והמנכ"ל מוחמד אל אבר הדגיש את החשיבות בשמירת גמישות באסטרטגיית הבנייה שלה.
למימון רכישת קרקעות והוצאות תפעול, מפתחים פונים יותר ויותר לשוקי חוב, כאשר מיליארדי דירהאם מתשלומי קונים ננעלים בערבות עד למסירת הפרויקט. מודל מימון זה, שמשחרר כספים רק לאחר בדיקות הסופיות, כולל לעיתים תקופת גרייס של שנה לפני שהקונים יכולים לדרוש החזר, מה שמוסיף לחץ להשלים פרויקטים במועד.
חשיבות המסירה בזמן של הפרויקט
עבור מפתחים, מסירת הפרויקט בזמן היא קריטית, לא רק לשביעות רצון הקונים, אלא גם לשחרור מזומנים הדרושים לחלוקות לבעלי המניות ולמימון מאמצי התרחבות מקומיים ובינלאומיים. השלכות העיכובים משמעותיות, כפי שנראה מפסק דין של בית משפט בדובאי שהורה למפתח להחזיר 12.4 מיליון דירהמ נוספים על ריבית עבור וילה צפה שלא סופקה בזמן.
בעוד שמפתחים שואפים ליעילות, הם מעוניינים להימנע מקנסות על עיכובים. קנסות אלו, שלעיתים אינם מפורסמים בפומבי, עלולים לגרום לנזקים כלכליים ולפגוע במוניטין בשוק תחרותי.
אתגרי בנייה פנימית
בעוד שהמגמה של הבנייה הפנימית מציעה יתרונות פוטנציאליים, היא גם מציבה אתגרים. גורדון רודג'ר, מייסד ושותף ניהול בייעוץ הבנייה סטונהייבן, מזהיר שכאשר מפתחים מנסים לשמש כבנאים, הם עלולים לפזר את הפוקוס שלהם. “כשמפתחים מנסים להפוך לבנאים, הם מתחילים לפצל את הפוקוס — וזה כאשר הדברים יכולים להסתבך,” הסביר.
היקף מורחב זה עלול להוביל את המפתחים לנהל היבטים שונים בעסק בו-זמנית, מרכישת קרקע ומכירות ועד בריאות ובטיחות וניהול קבלני משנה. כמו כן, קיים סיכון של קיבולת לא מנוצלת בתקופות של שפל בשוק, מה שעלול להשאיר השקעות משמעותיות במשאבי בניה ללא שימוש מלא.
השלכות עתידיות על ענף הבנייה
מקצוענים בתעשייה חוזים כי ככל שמפתחים ירחיבו את יכולותיהם הפנימיות, קבלני משנה עצמאיים עשויים לחפש הזדמנויות מחוץ לענף הנדל"ן, יתכן ויפנו לתשתיות ממשלתיות, ייצור או נפט וגז. שינוי זה עשוי לעצב מחדש את נוף תעשיית הבנייה באיחוד האמירויות, כאשר המפתחים מנווטים בין שליטה וסיכון.
ככל שדובאי ממשיכה להתפתח כמרכז עולמי, ההחלטות שנעשות היום על ידי מפתחים ישפיעו משמעותית על עתיד נוף הבנייה באזור. הבטחת סיום פרויקטים בזמן ובאיכות גבוהה תישאר בראש סדר העדיפויות לשמירת מוניטין העיר כמובילה בפיתוח חדשני.
