Заброшенная земля является значительным фактором продолжающегося жилищного кризиса на Кипре, по мнению генерального директора Ask Wire Павлоса Лоизу. Он утверждает, что проблема связана не с нехваткой земли, а с неэффективным использованием уже существующей земли.
Лоизу отметил, что в районе Акрополиса в Никосии используется всего 53 процента разрешённого коэффициента застройки. Этот коэффициент, объяснил он, указывает отношение допустимой площади этажа к размеру участка, что означает значительное количество разрешённого пространства остаётся незастроенным.
Переводя это в цифры, только в Никосии имеется более 1 миллиона квадратных метров неиспользуемой застройки, что потенциально может вместить около 10 000 дополнительных квартир. Подобная ситуация наблюдается в районе Папас в Лимассоле, где Лоизу оценивает, что полное использование существующей проектной мощности может привести к появлению более 18 000 дополнительных жилых единиц в обоих городских центрах.
Эта неэффективность, по его словам, является ключевой проблемой жилищного вопроса. «Основное ограничение — это предложение, а не спрос», — заявил Лоизу, отметив, что Кипр продолжает привлекать как местных покупателей, так и иностранные инвестиции.
Несмотря на очевидную потребность в большем количестве жилья, земля часто удерживается, а не застраивается. Лоизу указал, что средняя цена на городскую жилую землю резко выросла: цены поднялись с 203 евро за квадратный метр застраиваемой площади в начале 2021 года до 257 евро к началу 2026 года — увеличение примерно на 27 процентов. Рост цен ещё более заметен в Лимассоле, где цены взлетели на 45 процентов — с 245 до 356 евро.
Этот скачок цен — не просто следствие роста строительных или трудовых затрат; всё больший вклад в давление оказывает сама стоимость земли, особенно в районах, где разрешённая вместимость не используется. Лоизу подчёркивает, что связь между использованием земли и ростом цен очевидна, поскольку в областях с большими несоответствиями между разрешённой и построенной площадью цены растут быстрее всего.
Удержание земли часто является рациональным выбором для её владельцев, которые получают выгоду от повышения цен без рисков, связанных с застройкой. Однако такое поведение искажает рынок, приводя к уменьшению доступного жилого фонда и более быстрому росту цен по сравнению с уровнем доходов, что затрудняет приобретение жилья для молодых семей и местных покупателей.
Лоизу считает, что активация предложения является ключевым ответом на текущий кризис. Он предложил ввести налоги на долго остающуюся незанятой или недоиспользуемую городскую землю как способ стимулирования застройки. Он привёл примеры из других стран, таких как Налог на пустующие участки в Ирландии и надбавки к муниципальному налогу на долгосрочно пустующие дома в Великобритании, чтобы показать, как налогообложение может побудить владельцев развивать свои объекты.
Тем не менее, проблема на Кипре не только экономическая, но и политическая. Противники таких мер чаще всего являются владельцами земли, заинтересованными в сохранении статус-кво. Эта группа обычно более политически активна и влиятельна, что создаёт дефицит доверия населения к новым налогам и государственным расходам.
Лоизу изложил чёткую экономическую логику: активация заброшенных земель может снизить давление на цены жилья. Однако несовпадающие стимулы мешают прогрессу, так как те, кто извлекает выгоду из существующей системы, мотивированы её сохранять. В результате меры политики часто переходят к поддержке спроса, что может непреднамеренно ускорять рост цен.
По мнению Лоизу, необходим сдвиг в подходе. Вместо общего налогообложения собственности следует сосредоточиться на налогообложении бездействия в районах с высоким спросом, где неиспользуемая земля несёт общественные издержки. Он подчеркнул, что дизайн таких политик не должен касаться мелких собственников, а должен адресовать постоянное недоиспользование в стратегических местах.
Находясь на распутье, Кипр стоит перед выбором: политики должны решить, ставить ли во главу угла интересы общества или обслуживать привилегированное меньшинство. Данные свидетельствуют о необходимости изменений; однако остаётся вопрос, адаптируется ли политика соответствующим образом.
