Сокращение площади жилья становится острой проблемой на Кипре, поскольку застройщики стремятся создавать квартиры меньшего размера без снижения цен. В последние месяцы они призывают правительство ослабить градостроительные нормы, стремясь уменьшить минимальные размеры квартир и отменить обязательные требования к парковочным местам на единицу жилья. Логика проста: меньшие по площади дома и меньше парковочных мест якобы снизят затраты на строительство и сделают жильё более доступным.
- Однако остаётся ключевой вопрос — приведут ли эти изменения действительно к снижению цен? Как человек, глубоко погружённый в данные о сделках и анализ рынка, я считаю, что этому утверждению следует уделить пристальное внимание.
- Снижение площади жилья не следует путать с настоящими реформами. Это тихая передача жилого пространства от жителей, при этом цены остаются неизменными.
Однако остаётся ключевой вопрос — приведут ли эти изменения действительно к снижению цен? Как человек, глубоко погружённый в данные о сделках и анализ рынка, я считаю, что этому утверждению следует уделить пристальное внимание.
Сокращение площади жилья: уроки канадского рынка недвижимости
Международный опыт, особенно из Канады, показывает, что уменьшение площади квартир не означает снижения цен. В таких городах, как Торонто и Ванкувер, за последние 15 лет снижение минимальных размеров единиц жилья вкупе с ослаблением требований к парковке было направлено на ускорение ввода жилья в эксплуатацию. Это привело к явлению, которое называют «сокращением площади жилья», когда средняя площадь новых квартир уменьшилась на 15–25%. Однокомнатные квартиры, которые ранее обычно имели площадь 50–55 кв. м, теперь чаще составляют около 38–45 кв. м.
Несмотря на меньшие размеры, цены не снизились пропорционально. Абсолютные цены продажи в целом оставались стабильными, в то время как цена за квадратный метр выросла. Хотя экономия за счёт сокращения парковочных мест — часто в диапазоне от 25 000 до 60 000 евро — была ощутимой, она не перешла покупателям. Вместо этого эти сбережения были поглощены стоимостью земли и прибылью застройщиков.
Цикл рынка и его влияние
Такая ситуация поддерживалась уникальным циклом рынка. Во время пандемии низкие процентные ставки привлекали инвесторов в жилую недвижимость, укрепляя веру в то, что цены могут только расти. Застройщики сосредоточились на максимальном количестве единиц и доходности, отдавая предпочтение количеству над качеством проживания. В результате небольшие квартиры стали легче продаваться, несмотря на их качество.
Когда процентные ставки начали расти для борьбы с инфляцией и предложение начало соответствовать спросу инвесторов, начали проявляться признаки избытка — особенно в малогабаритных квартирах, ориентированных на инвестиции. Демографический состав покупателей сместился от краткосрочных инвесторов к тем, кто ищет жильё для длительного проживания, однако большая часть нового жилья была неподходящей для этих покупателей.
Похожие риски для Кипра
Кипр, по-видимому, движется по аналогичному пути. В настоящее время большинство покупателей новых квартир — это инвесторы, иностранные покупатели и владельцы вторичного жилья, особенно в прибрежных районах. Эта группа склонна быть равнодушной к размерам квартир, делая упор на местоположение и доходность. Следовательно, даже если размеры квартир уменьшатся, цены, скорее всего, не снизятся; просто имеющееся пространство сократится.
Кроме того, Кипр сталкивается с дополнительными рисками, которых нет у многих других рынков. Геополитические факторы, включая внешние потрясения и изменения в миграционных или капитальных потоках, могут быстро изменить структуру спроса. Если интерес инвесторов снизится, Кипр может оказаться с избытком маленьких, компромиссных квартир, которые не соответствуют потребностям местных жителей.
Последствия дерегулирования
Отмена требований к парковке в стране, где широко используется автомобильный транспорт, не устраняет проблему автомобильных пробок; она лишь перекладывает нагрузку на улицы и муниципалитеты. Точно так же сокращение площади квартир само по себе не создаёт доступность жилья; оно повышает плотность застройки за счёт удобства проживания.
Решение проблемы доступности жилья невозможно достичь только технической дерегуляцией. Требуется структурное изменение предложения, планирование, основанное на инфраструктуре, разнообразие вариантов жилья и механизмы, гарантирующие, что любые сбережения достаются конечным покупателям, а не поглощаются застройщиками.
Снижение площади жилья не следует путать с настоящими реформами. Это тихая передача жилого пространства от жителей, при этом цены остаются неизменными.
Павлос Лойзу является генеральным директором Ask Wire.
