Η αδρανής γη αποτελεί σημαντικό παράγοντα στην συνεχιζόμενη κρίση στέγασης στην Κύπρο, σύμφωνα με τον Διευθύνοντα Σύμβουλο της Ask Wire, Παύλο Λοΐζου. Υποστηρίζει ότι το πρόβλημα δεν οφείλεται σε έλλειψη γης, αλλά στην αναποτελεσματική χρήση της γης που ήδη υπάρχει.
Ο Λοΐζου τόνισε ότι στην περιοχή Ακρόπολης της Λευκωσίας, μόλις το 53 τοις εκατό του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης χρησιμοποιείται. Αυτός ο συντελεστής, εξήγησε, υποδεικνύει το λόγο της επιτρεπόμενης επιφάνειας δαπέδου προς το μέγεθος του οικοπέδου, που σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος της επιτρεπόμενης επιφάνειας παραμένει αδιάθετο.
Μεταφράζοντας αυτό σε αριθμούς, υπάρχει πάνω από 1 εκατομμύριο τετραγωνικά μέτρα αχρησιμοποίητης επιτρεπόμενης επιφάνειας δόμησης μόνο στη Λευκωσία, που θα μπορούσε να φιλοξενήσει περίπου 10.000 επιπλέον διαμερίσματα. Παρόμοια κατάσταση υπάρχει στην περιοχή Παπάς της Λεμεσού, όπου ο Λοΐζου εκτιμά ότι η πλήρης αξιοποίηση της υπάρχουσας χωρητικότητας σχεδιασμού θα μπορούσε να αποδώσει πάνω από 18.000 επιπλέον κατοικίες και στα δύο αστικά κέντρα.
Αυτή η αναποτελεσματικότητα, υποστηρίζει, είναι κεντρική στο πρόβλημα της στέγασης. «Ο δεσμευτικός παράγοντας είναι η προσφορά, όχι η ζήτηση», δήλωσε ο Λοΐζου, σημειώνοντας ότι η Κύπρος εξακολουθεί να προσελκύει τόσο τοπικούς αγοραστές όσο και ξένες επενδύσεις.
Παρά την προφανή ανάγκη για περισσότερη στέγαση, η γη συχνά κρατείται παρά αναπτύσσεται. Ο Λοΐζου επισήμανε ότι η μέση τιμή αστικής οικιστικής γης έχει αυξηθεί σημαντικά, με τις τιμές να εκτοξεύονται από 203 € ανά οικοδομήσιμο τετραγωνικό μέτρο στις αρχές του 2021 σε 257 € στις αρχές του 2026 — αύξηση περίπου 27 τοις εκατό. Η αύξηση είναι ακόμη πιο έντονη στη Λεμεσό, όπου οι τιμές ανέβηκαν κατά 45 τοις εκατό, από 245 € σε 356 €.
Αυτή η εκτίναξη των τιμών δεν οφείλεται απλώς στο κόστος κατασκευής ή στα έξοδα εργασίας· ένα αυξανόμενο μερίδιο της πίεσης προέρχεται από το ίδιο το συστατικό της γης, ειδικά σε περιοχές όπου δεν ενεργοποιείται η επιτρεπόμενη χωρητικότητα. Ο Λοΐζου τόνισε ότι η σύνδεση μεταξύ της χρήσης γης και των αυξήσεων τιμών είναι σαφής, καθώς οι περιοχές με μεγάλες διαφορές μεταξύ επιτρεπόμενης και δομημένης χωρητικότητας σημειώνουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών.
Η κατοχή γης μπορεί συχνά να είναι μια λογική επιλογή για τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι ωφελούνται από την αύξηση των τιμών χωρίς τους κινδύνους που σχετίζονται με την ανάπτυξη. Ωστόσο, αυτή η συμπεριφορά διαστρεβλώνει την αγορά, οδηγώντας σε λιγότερες διαθέσιμες κατοικίες και ταχύτερες αυξήσεις τιμών σε σχέση με τα επίπεδα εισοδήματος, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας ολοένα και πιο δύσκολη για νέες οικογένειες και τοπικούς αγοραστές.
Ο Λοΐζου πιστεύει ότι η ενεργοποίηση της προσφοράς είναι μια κρίσιμη αντίδραση στην τρέχουσα κρίση. Πρότεινε την επιβολή φόρων σε επίμονα αδρανείς ή υποχρησιμοποιούμενες αστικές εκτάσεις ως τρόπο ενθάρρυνσης της ανάπτυξης. Αναφέρθηκε σε παραδείγματα από άλλες χώρες, όπως ο Φόρος Κενών Οικοπέδων στην Ιρλανδία και τα πρόσθετα δημοτικά τέλη στο ΗΒ για μακροχρόνια άδεια σπίτια, για να δείξει πώς η φορολογία μπορεί να παρακινήσει τους ιδιοκτήτες γης να αναπτύξουν τις ιδιοκτησίες τους.
Ωστόσο, η πρόκληση στην Κύπρο δεν είναι μόνο οικονομική· είναι επίσης πολιτική. Αυτοί που αντιτίθενται σε τέτοια μέτρα συνήθως είναι ιδιοκτήτες γης με συμφέρον στη διατήρηση του status quo. Αυτή η ομάδα τείνει να είναι πιο πολιτικά ενεργή και επιρρεπής, δημιουργώντας έλλειμμα εμπιστοσύνης μεταξύ του κοινού όσον αφορά νέους φόρους και κυβερνητικές δαπάνες.
Ο Λοΐζου ανέλυσε μια σαφή οικονομική λογική: η ενεργοποίηση αδρανών εκτάσεων θα μπορούσε να μειώσει την πίεση στις τιμές στέγασης. Ωστόσο, τα ασύμβατα κίνητρα εμποδίζουν την πρόοδο, καθώς όσοι επωφελούνται από το υπάρχον σύστημα είναι κινητοποιημένοι να το διατηρήσουν. Κατά συνέπεια, τα πολιτικά μέτρα συχνά επιστρέφουν στην υποστήριξη της ζήτησης, που μπορεί άθελά της να φουσκώσει ακόμα περισσότερο τις τιμές.
Για τον Λοΐζου, είναι απαραίτητη μια αλλαγή στην προσέγγιση. Αντί για γενική φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας, η εστίαση πρέπει να είναι στη φορολόγηση της αδράνειας σε περιοχές αστικής υψηλής ζήτησης, όπου η μη χρήση γης επιφέρει δημόσιο κόστος. Τόνισε ότι ο σχεδιασμός τέτοιων πολιτικών δεν πρέπει να στοχεύει σε μικρούς ιδιοκτήτες, αλλά να αντιμετωπίζει την επίμονη υποχρησιμοποίηση σε στρατηγικά σημεία.
Καθώς η Κύπρος βρίσκεται σε σταυροδρόμι, η πρόκληση για τους πολιτικούς είναι να αποφασίσουν αν θα προτεραιοποιήσουν τις ανάγκες της κοινωνίας ή θα εξυπηρετήσουν μια προνομιούχο μειονότητα. Τα δεδομένα υποστηρίζουν την ανάγκη για αλλαγή· ωστόσο, το ερώτημα παραμένει αν η πολιτική θα προσαρμοστεί ανάλογα.
